September 09, 2006
[轉貼] 如果高漲的房價是真的
2006 / 09 顏炳立
打開報章媒體皆可看到驚悚的房地產廣告，且幾乎是佔了全版，相信全台灣的房地產媒體是最開心的，因為他們可以拿到的廣告量最大，賺進了大筆廣告費，房地產業躍身所有廣告類中最大的產業，也代表這樣的產業的確是在樂透上。以另類思考來看，若房地產真的賣得很好，為何這些建商大老闆要大量的砸廣告？
過去都在週末時才登全版的房地產廣告，現已提早到週四、五就登場了，無疑是希望這些廣告能吸引更多人上門買屋！
最近北市具指標性的案子是，位於火車站前據說是五鐵共購，使用 48 年，無產權只有一張憑證，這個案子不斷的在打廣告，也是台北市高漲房價下的一個新的測試，而民眾能否接受只有受益憑證的房地產，只有使用權沒有所有權，如果它是真的，也賣掉了，那未來是套牢或是發財呢？
淡水小坪頂過去在台灣曾創造出『八掛山』的山中傳奇，賣出地的賣方結果也成了輸家，即使是買進地但開發沒有成功的買家，也是輸家；這樣看來只有輸家沒有贏家，看海的日子、觀望觀音山的臥姿美景，依然存在於有志的開發業主心目中的夢。『人是英雄、錢是膽』，因為時機、因為自己的膽與智慧，以小搏大賺到了錢都是以億計算，這次小坪頂案也是要以小搏大來玩它。
媒體一直在加溫不動產市場，而卡債風暴造成銀行獲利的下修及負擔加重，也造成百貨、餐飲、汽車業的蕭條，是歷年來所少見，而最直接則是反映在民眾的消費能力上，房地產則因為有夢，仍大力邁進。開發商不斷的在市場上追買土地，由市區中大面積的地塊追到小地塊，轉而再追逐郊區的土地，似乎是餓昏了。淡海新市鎮變成可以紓解資金與買到地喜悅的一個轉移點，買到到底是短暫的喜悅，還是長期的痛苦，或許在買時並不知道。
而一般的投資人在追逐台北市的房子，當豪宅市場已非市井小民可負擔得起，便轉而追逐小豪宅，所謂的小豪宅就是以小塊布料卻賣大塊布料的價錢，民眾開始追逐市場上正大量出清的小套房，一坪買到 70/80 萬，付了 1400 萬而可使用的空間卻只有一個小房間，在這狀況下最擔心的恐怕是銀行了，民眾開始追逐的房間數越來越少，坪數越來越小，為了要增加市場的購買力，建商玩弄著付款條件，壓低了自備款，這似乎有買空賣空誘賭的意味。而要擔心的是在市場上，建商是一個塑夢的人，而台灣政經體制不佳，使得有絕佳題裁可塑夢，所以這個夢就成了有期待、有希望的夢。
2006/9
倒扁行動的主角意氣激昂地訴說著這次的決心，投資者也前仆後繼地不斷的買入，因為週遭所有投資的夢似乎沖淡了投資的理性。看看台灣最近上檔的 REITs，有兩個剛上檔的居然破了票面的10 元，到底未來是看空還是大家沒錢可買，或REITs 本身已不再吸引人了，這都是台北市高房價所隱約反應出來的。
大陸經濟崛起，富了海邊窮了農村，房價飆漲窮人買不起，仇恨的心態油然而生，社會暗藏著不滿的情緒。而中國政府能適時實施宏觀調控，把操控整個上海的外資作一個壓抑，使房價能降下來。
台灣目前的高房價已不是市井小民能買得起的，但仍不見政府有任何的政策，依然鼓勵銀行拿了大量游資去衝刺貸款，當銀行虧錢政府也無法補助時，銀行可能就得收攤了，故也造成銀行這時期的借款比以往謹慎多了，因為畢竟房價不是永遠上漲。過去幾年來，只看到台北市的房價不斷上漲，而其他外縣市的漲幅並不大，故造成北市房價有過熱的現象。
目前市場上唯一的賣點就是：捷運三鐵共構、低利率、高額貸款、通膨、及 2008 年的夢，若這些促銷題材使民眾以小搏大，也就是，大部分介入這個市場的人是借用銀行的資金，希望接手買的人出高價，藉以賺取差價，就像股市的融資一樣，當市場下滑時就會面臨被斷頭的危機。
而房地產因為氣氛容易使人迷失，當你在作獲利夢時，賣出的人已躲在背後數鈔票了，若今天國民的所得、薪資的調漲皆已落後房價的數十倍，面對高漲的房價的確是有夢最美，但投資得戒急用忍。如果利率保持在低檔，不會驟然調升，北市房價也不會下跌，對投資者而言依然有一個價格期待的時間與空間。
低利率只是在累積更多的投資量，不是代表去化過去累積的量，沒有賣掉的房子一直在累積，今年下半年北台灣推出來的建案量有 7-8 千億，成交的比例郊區是 10 比 1，來 10 組只成交 1 組，房子越賣越郊區，坪數越賣越小，市場充滿了希望，也充滿了危機。
商用不動產市場雖在今年第一季已逐漸露出曙光，但價格依然沒有超過當初的高點，為了彌補住宅市場漲而商用不動產市場沒有漲的不健康市場，已使得投資人介入商用這塊市場而開始有獲利的空間，是可喜的現象，但他是投資者，真正的使用者是否有填滿這塊市場，恐怕是價格最後支撐的指標，而發財夢依然存在於台灣這些辛勤參與遊戲的投資者身上。
3.最近購屋客戶年齡層不斷向下延伸，連二十五歲七年級生，也進場買千萬元以上的房子。不過對於一般年輕人來說，儘管房價走高，在「低自備款」、「利率處於不到三％」、低總價的環境之下，只要做好規劃，三十歲不到的年輕人仍可躋身「有殼族」之列。鄉林不動產研究室進一步分析，發現三十歲以下的首購族，女性購屋比例佔五七％，比男性的四三％，高出十四個百分點。
總幹事評: 這些喜歡買LV包包的族群一旦也大舉進場購屋的話, 我對所有金融市場的觀點是: "不該進來的人也進來, 我就要出去, 不該出場的人也爭相出場時, 我就要進場"
這樣講會得罪人, 但是我還是要說現階段七年級女生進場購屋就是警訊
Posted by chenhsiu at September 9, 2006 12:42 AM